Полезные статьи
Приобретение жилья - не простое дело, можно столкнуться с кучей проблем. Проанализировать чистоту жилого помещения с юридической точки зрения могут не только профессионалы-юристы, но и сами покупатели. Для этого вам необходимо знать, что нужно сделать для успешного совершения сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке и на что следует обратить пристальное внимание.
Если вы присмотрели себе вторичную недвижимость, тогда внимательно ознакомьтесь с документами, по которым вы узнаете, что явилось основанием возникновения права собственности продавца. Вариации могут быть самые разные: договор купли-продажи или дарения, свидетельства о праве на наследство, договор ренты и другие. Само собой эти документы должны быть «прозрачными», если в них есть исправления, то все они обязаны иметь подписи всех сторон договора. Договор, заверенный нотариально, при исправлениях скрепляется печатью и подписью нотариуса.
Чтобы не попасть впросак, запомните, что если жилье, которое вы хотите купить, было подарено или его завещали по наследству, однако его настоящий владелец не имеет родственных отношений с завещавшим и срочно продает квартиру, что-то тут нечисто. В данном случае, есть риск того, что родственники прежнего собственника подадут из в суд о признании сделок недействительными, таким образом отберут у Вас квартиру, а также смогут выселить и выписать из квартиры и Вас, и членов Вашей семьи.
Для полной ясности обратитесь к владельцу с просьбой сделать выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом документе должна быть раскрыта вся картина жизни понравившейся вам квартиры с 1998 года (дата создания ЕГРП) по сегодняшний день. Если жилое помещение часто перепродавали, оно переходило от одного лица к другому, в нем фактически не проживали, возможно, сделки были «грязными», поэтому переключите свое внимание на более надежный объект. Если в выписке будет сказано об оспаривании прав на квартиру, знайте, что если за последние три года до назначенного дня покупки споры не велись, то по закону вы можете спокойно купить ее, а спорящие стороны не смогут предъявить никаких прав на вашу собственность. Но если черным по белому будет написано, что споры велись, тогда вам следует попросить у владельца судебное решение, из которого будет ясно, кто является настоящим собственником. Может случиться так, что выбранная вами квартира вообще не внесена в ЕГРП. Не стоит паниковать, такое бывает с жильем из старого фонда. Скорее всего, после приватизации квартира не продавалась, с ней не совершалось сделок. Это отличный вариант для покупки. Однако лучше перестраховаться и запросить информацию о квартире в Департаменте жилищной политики. Больше от вас ничего не требуется.
Поинтересуйтесь у владельца, есть ли у него документы БТИ на квартиру, которые нужны для того, чтобы знать, насколько соответствует качество квартиры документам, есть ли в ней незаконные переустройства и перепланировки. По закону, какие-либо переустройства должны согласовываться с органом местного самоуправления, не то они могут привести к административной ответственности.
Итак, первые три правила выполнены безукоризненно, и к самой квартире нет вопросов, тогда приступайте к четвертому шагу и присмотритесь к продавцу. Попросите его паспорт, убедитесь в его подлинности. Вам смогут помочь на сайте ФМС или в паспортном столе. Это будет всего лишь справочная информация, но все-таки это лучше, чем ничего. Куда сложнее будет узнать, дееспособен ли собственник. Однако приложите всевозможные усилия, чтобы у вас сложилась максимальная картина о хозяине квартиры. Это вам нужно для того, чтобы во время подписания договора владелец не был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, либо психического расстройства.
Обратитесь к продавцу с просьбой дать вам расширенную выписку из домовой книги, благодаря которой станет ясно, кто зарегистрирован в квартире и имеют ли граждане право проживать в ней после продажи. Новую проблему может создать прописанный в квартире безвестно отсутствующий гражданин, член семьи, который в будущем может объявиться и оспорить права на жилую площадь. Такие случаи не редки. Например, этот член осужден и находится в местах лишения свободы, пребывает в больнице или живет в другой стране. Вариантов может быть много. Если вы столкнулись с третьим лицом, подумайте, стоит ли совершать сделку. Если выписать бывшего мужа, который не являлся собственником, не составит особых проблем, то существенным камнем преткновения могут стать прописанные в квартире дети, не достигшие совершеннолетия, т.к. по закону их интересы защищаются государством. Во время сделки не должны быть затронуты их права. Кроме всего прочего, если жилье собственника было куплено в браке или владелец состоит в нем, тогда в договоре должно быть написано согласие одного из супругов на продажу.
Купить квартиру на самом деле не так уж сложно, но лучше учесть перечисленные выше советы, чтобы остаться довольным. Помните, прежде чем купить квартиру, проверяйте, просите, подстраховывайтесь и не верьте на слово незнакомым людям.
