Полезные статьи
Продать можно любую квартиру, и даже ту, которая находится в ипотеке. Однако, стоит понимать, что этот процесс будет не совсем простым.
Участниками этого процесса являются:
- покупатель;
- собственник находящейся в залоге квартиры, которую он хочет продать;
- залогодержатель, в качестве которого выступает банк, предоставивший продавцу кредит под залог квартиры.
Почти в каждом кредитном договоре присутствует пункт, в котором речь идет о том, что собственнику запрещено продавать или дарить находящийся в залоге у банка объект третьим лицам без одобрения кредитной организации.
Вариант 1. Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет
В этом случае следует придерживаться выполнения следующих действий:
1. Поставить в известность кредитную организацию о планах продать квартиру, поскольку, не получив от банка такое разрешение, продавец не сможет продать ее. Лучше всего предупредить банк о желании продать квартиру, так как, если этого не сделать, он имеет право запретить осуществление сделки купли-продажи даже в том случае, если его клиент просто погашает долг досрочно. Необходимо также указать причину, по которой возникла необходимость досрочного погашения кредита. В качестве возможных и могут быть указаны: переезд в другой регион или район, увольнение с работы, болезнь, изменение финансового положения и т.д. Необходимо отметить, что банки неохотно идут на досрочное погашение, поскольку они хотят, чтобы им платили проценты несколько лет. Именно поэтому им следует поставить в известность о наличии весомых причин, по которым квартира выставляется на продажу.
2. Поиск покупателя, готового приобрести квартиру с обременением и отдать за нее деньги до заключения договора купли-продажи. На этом этапе следует выписаться из квартиры, а также выписать из нее несовершеннолетних детей.
3. Проведение задатка и оформление договора задатка. Продавец должен получить от покупателя сумму задатка, соответствующую размеру долга по ипотеке. Для того, чтобы гарантировать безопасность сделки, договор задатка следует оформить у нотариуса. В нем должно быть указаны условия, при которых возможна продажа квартиры, а именно, что она может быть продана покупателю только после снятия всякого рода обременений в УФРС.
Договор задатка должен включать в себя следующую информацию:
- Сумму сделки и порядок осуществления расчетов. Как правило, порядок расчетов сводится к следующему: берется продажная цена квартиры, которую следует разделить на две части. Одна часть соответствует долгу продавца, а вторая переходит к продавцу. Все эти части помещаются на два депозитных счета, лучше всего в одном банке. До того момента, как будет заключен договор купли-продажи, снять деньги с этих счетов может только покупатель. После совершения сделки будет открыт доступ к этим счетам. Таким образом, продавец получит доступ к одной ячейке, а банк – к другой, где размещены средства для погашения долга.
- Указание срока, в течение которого продавец должен продать квартиру.
- Указание срока, когда банк обязан снять с квартиры обременение.
4. Покупатель и продавец должны обратиться в банк, чтобы обсудить вопросы по погашению кредита. Банк должен предоставить закладную на квартиру и справку, свидетельствующую о снятии задолженности.
5. Продавцу необходимо снять с квартиры обременение. Ему вместе с сотрудником банка необходимо прийти в УРФС или МФЦ, куда требуется направить заявление с просьбой о снятии обременения. Для этого следует обратиться к регистратору, который даст бланк заявления. При себе следует иметь закладную на квартиру, паспорта всех собственников, справку о погашении долга и свидетельство о праве собственности (если он отсутствует, то это может быть договор купли-продажи).
6. На свидетельстве, с его обратной стороны, будет поставлен штамп, указывающий на снятие обременения с квартиры. Если такового нет, то выписка из ЕГРП на квартиру, будет указывать на отсутствие обременения.
7. На этом этапе квартира готова к продаже, поскольку обременение с нее снято. Необходимо заключить с покупателем договор купли-продажи, а также зарегистрировать сделку в УФРС.
Вариант 2. Если покупатель также желает оформить ипотеку
Для начала следует узнать, какая сумма собственных средств имеется у покупателя-ипотечника, а также какая сумма взята им в кредит (одобрена банком). В том случае, если ему хватает собственных средств на погашение долга продавца, то такого «ипотечника» можно воспринимать в роли потенциального покупателя.
Если такой покупатель найден, то действия должны быть следующие:
1. Банку следует сообщить о намерении продать квартиру с досрочным погашением кредита.
2. Продавец с покупателем должны заключить договор задатка, который следует нотариально заверить.
3. Покупателю необходимо погасить перед банком долг по ипотеке, после чего он выдаст справку о погашении ипотечных долгов и отдаст закладную на квартиру.
4. Снятие обременения с квартиры осуществляется в УФРС, куда необходимо обратиться представителю банка и продавцу.
5. На этом этапе необходимо покупателю подготовить необходимый пакет документов, таких, как:
- выписка из ЕГРП, где указано, что не имеется обременений на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- справка, выданная ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей;
- оценка квартиры, заказать которую можно в лицензионной компании.
8. Покупатель должен обратиться в свой банк и предоставить туда все документы.
9. При одобрении квартиры банком, сделку купли-продажи следует зарегистрировать в Регистрационной палате.
