Как продать квартиру по ипотеке?




Как продать квартиру по ипотеке?

Продать можно любую квартиру, и даже ту, которая находится в ипотеке. Однако, стоит понимать, что этот процесс будет не совсем простым.

Участниками этого процесса являются:

- покупатель;

- собственник находящейся в залоге квартиры, которую он хочет продать;

- залогодержатель, в качестве которого выступает банк, предоставивший продавцу кредит под залог квартиры.

Почти в каждом кредитном договоре присутствует пункт, в котором речь идет о том, что собственнику запрещено продавать или дарить находящийся в залоге у банка объект третьим лицам без одобрения кредитной организации.

Вариант 1. Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

В этом случае следует придерживаться выполнения следующих действий:

1. Поставить в известность кредитную организацию о планах продать квартиру, поскольку, не получив от банка такое разрешение, продавец не сможет продать ее. Лучше всего предупредить банк о желании продать квартиру, так как, если этого не сделать, он имеет право запретить осуществление сделки купли-продажи даже в том случае, если его клиент просто погашает долг досрочно. Необходимо также указать причину, по которой возникла необходимость досрочного погашения кредита. В качестве возможных и могут быть указаны: переезд в другой регион или район, увольнение с работы, болезнь, изменение финансового положения и т.д. Необходимо отметить, что банки неохотно идут на досрочное погашение, поскольку они хотят, чтобы им платили проценты несколько лет. Именно поэтому им следует поставить в известность о наличии весомых причин, по которым квартира выставляется на продажу.

2. Поиск покупателя, готового приобрести квартиру с обременением и отдать за нее деньги до заключения договора купли-продажи. На этом этапе следует выписаться из квартиры, а также выписать из нее несовершеннолетних детей.

3. Проведение задатка и оформление договора задатка. Продавец должен получить от покупателя сумму задатка, соответствующую размеру долга по ипотеке. Для того, чтобы гарантировать безопасность сделки, договор задатка следует оформить у нотариуса. В нем должно быть указаны условия, при которых возможна продажа квартиры, а именно, что она может быть продана покупателю только после снятия всякого рода обременений в УФРС.

Договор задатка должен включать в себя следующую информацию:

- Сумму сделки и порядок осуществления расчетов. Как правило, порядок расчетов сводится к следующему: берется продажная цена квартиры, которую следует разделить на две части. Одна часть соответствует долгу продавца, а вторая переходит к продавцу. Все эти части помещаются на два депозитных счета, лучше всего в одном банке. До того момента, как будет заключен договор купли-продажи, снять деньги с этих счетов может только покупатель. После совершения сделки будет открыт доступ к этим счетам. Таким образом, продавец получит доступ к одной ячейке, а банк – к другой, где размещены средства для погашения долга.

- Указание срока, в течение которого продавец должен продать квартиру.

- Указание срока, когда банк обязан снять с квартиры обременение.

4. Покупатель и продавец должны обратиться в банк, чтобы обсудить вопросы по погашению кредита. Банк должен предоставить закладную на квартиру и справку, свидетельствующую о снятии задолженности.

5. Продавцу необходимо снять с квартиры обременение. Ему вместе с сотрудником банка необходимо прийти в УРФС или МФЦ, куда требуется направить заявление с просьбой о снятии обременения. Для этого следует обратиться к регистратору, который даст бланк заявления. При себе следует иметь закладную на квартиру, паспорта всех собственников, справку о погашении долга и свидетельство о праве собственности (если он отсутствует, то это может быть договор купли-продажи).

6. На свидетельстве, с его обратной стороны, будет поставлен штамп, указывающий на снятие обременения с квартиры. Если такового нет, то выписка из ЕГРП на квартиру, будет указывать на отсутствие обременения.

7. На этом этапе квартира готова к продаже, поскольку обременение с нее снято. Необходимо заключить с покупателем договор купли-продажи, а также зарегистрировать сделку в УФРС.

Вариант 2. Если покупатель также желает оформить ипотеку

Для начала следует узнать, какая сумма собственных средств имеется у покупателя-ипотечника, а также какая сумма взята им в кредит (одобрена банком). В том случае, если ему хватает собственных средств на погашение долга продавца, то такого «ипотечника» можно воспринимать в роли потенциального покупателя.

Если такой покупатель найден, то действия должны быть следующие:

1. Банку следует сообщить о намерении продать квартиру с досрочным погашением кредита.

2. Продавец с покупателем должны заключить договор задатка, который следует нотариально заверить.

3. Покупателю необходимо погасить перед банком долг по ипотеке, после чего он выдаст справку о погашении ипотечных долгов и отдаст закладную на квартиру.

4. Снятие обременения с квартиры осуществляется в УФРС, куда необходимо обратиться представителю банка и продавцу.

5. На этом этапе необходимо покупателю подготовить необходимый пакет документов, таких, как:

- выписка из ЕГРП, где указано, что не имеется обременений на квартиру;

- выписка из домовой книги;

- справка, выданная ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей;

- оценка квартиры, заказать которую можно в лицензионной компании.

8. Покупатель должен обратиться в свой банк и предоставить туда все документы.

9. При одобрении квартиры банком, сделку купли-продажи следует зарегистрировать в Регистрационной палате.



Актуальность статьи: 26.09.2016 15:55:47

 
С Уважением,
  
управляющий юридического бюро,
    

<< вернуться обратно Список всех статей >>

 
 


 Расскажите об этой статье своим друзьям !



Часы работы 
Время работы адвоката
9:00 - 21:00
ежедневно

+7 495 6 499 115
многоканальный

+7 916 594 57 31
телефон дежурного адвоката

Икона дня

Да хранит Вас Бог!