В каких случаях налог с продажи квартиры можно не оплачивать?




В каких случаях налог с продажи квартиры можно не оплачивать?

Порядок расчета налога на доходы физлиц

Налоги относятся к числу обязательных платежей, которые должны осуществлять физические и юридические лица. Определение объектов и порядка налогообложения происходит на основании положений Налогового кодекса РФ. Так, в гл. 23 речь идет о правилах, позволяющих устанавливать налоговые начисления на доходы физлиц. К числу самых важных элементов налога относятся: налоговая ставка, выражающаяся в размере начислений на каждый из видов дохода и налоговая база, представляющая собой непосредственно доход.

Практически ко всем видам дохода применяется налоговая ставка в размере 13 % (п. 1 ст. 224 НК РФ), включая налог с продажи недвижимости. Но положения ч. 3 ст. 210 НК РФ позволяют уменьшить базу налогообложения на размер суммы налогового вычета или расходов на приобретение недвижимого объекта, но при этом расходы должны быть подтверждены соответствующими документами.

В случае продажи объектов недвижимости и получении дохода от этого, включая квартиры, величина налогового вычета будет составлять 1 млн. рублей. Порядок расчета налога будет выглядеть следующим образом: берется стоимость квартиры, от нее отнимается один миллион рублей, а полученный результат умножается на 0,13. Стоит учесть, что воспользоваться налоговым вычетом можно всего лишь один раз в течение календарного года (или налогового периода).

Но налогоплательщик может не применять налоговый вычет (что отражено в п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ), но тогда ему не избежать уплаты 13 % налога на сумму, полученную от разницы дохода от продажи квартиры и расхода в процессе ее приобретения, при этом все должно быть документально подтверждено. Воспользоваться такой формулой было бы уместно в тех случаях, когда сумма расходов (подтвержденная документально), более 1 млн. рублей. К числу расходов, связанных с приобретением квартиры, относятся:

- расходы, связанные с оплатой отделочных/строительных работ;

- расходы на приобретение объекта недвижимости, включая уплату процентов по кредитам целевого назначения;

- приобретение материалов для отделки/строительства;

- оплата услуг, связанных с подключением разных сетей коммуникации;

- составление и анализ проектно-сметных документов.

В соответствии с пунктами 4 и 5 ч. 3 ст. 220 НК РФ, затраты, связанные с достройкой или отделкой будут учитываться только в том случае, если оговаривается в договоре купли-продажи положение о приобретении незавершенного объекта строительства (квартиры, комнаты или доли в них) с отсутствием отделки.

Когда налог платить не требуется?

Уплаты налога можно избежать, если доход, полученный от продажи, не превышает сумму расходов на покупку данного недвижимого объекта или, если реальная сумма сделки составляет до одного миллиона рублей. Помимо этого, уплата налога не предусмотрена в тех случаях, когда продаже подлежит недвижимость, находящаяся в собственности три и более года. С 1 января 2016 года будет введено новое положение, в соответствии с которым этот срок, на протяжении которого имущество находилось во владении, и который позволяет избежать уплаты налога на доход с продажи, будет составлять 5 лет. Но в этот список не будет входить те объекты недвижимости, получение которых в собственность было осуществлено на основании ч. 3 ст. 217.1 НК РФ. В отношении к ним действуют старые правила со сроком в 3 года, по истечении которого доходы от продажи не подлежат налогообложению. Но субъекты федерации могут снизить планку минимального срока владения имуществом, исключающим уплату налога.

Какие последствия могут наступить при занижении налоговой базы?

В настоящее время встречается довольно много случаев, при которых практикуется занижение налоговой базы во время продажи жилого объекта, который находился в собственности до 3-х лет. Стоит понимать, что такой подход сопряжен с рисками. Продавец не будет располагать теми основаниями, которые позволят получить сумму, не отраженную в официальном договоре. Помимо этого, сделка купли-продажи может подлежать оспариванию, основанием для которого может являться иск в суд, поданный налоговым органом. Также подлежать оспариванию может и та сделка, которая была заключена параллельно с договором о купле-продаже, составленным с указанием уменьшенной цены (ст. 170 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ п. 87 № 25 от 23.06.2015). Для снижения количества сделок, относящихся к недобросовестным, с 01.01.2012 вступает в силу новое правило, в соответствии с которым доходы, подлежащие налогообложению будет признаны равными кадастровой стоимости объекта, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на величину 0,7, будут больше доходов, получаемых от продажи недвижимости. (ч. 5 ст. 217 НК РФ).



Актуальность статьи: 12.09.2015 12:12:42

 
С Уважением,
  
управляющий юридического бюро,
    

<< вернуться обратно Список всех статей >>

 
 


 Расскажите об этой статье своим друзьям !



Часы работы 
Время работы адвоката
9:00 - 21:00
ежедневно

+7 495 6 499 115
многоканальный

+7 916 594 57 31
телефон дежурного адвоката

Икона дня

Да хранит Вас Бог!