Полезные статьи
Покупка недвижимости – это очень ответственное мероприятие, которое не перестает интересовать многих граждан. В данной статье мы постарались изложить информацию, касающуюся всех нюансов, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.
Итак, покупая недвижимость, следует обратить внимание на наличие следующих документов:
Помимо этих справок, квитанций и документов, необходимо также осуществить следующие мероприятия:
- свидетельства, подтверждающего собственность квартиры;
- техпаспорта;
- свидетельства, которое устанавливает факт права на наследство, приватизационный договор, купли-продажи или дарения;
7. Оформляя предварительный договор купли-продажи необходимо иметь ввиду, что:
- сумма аванса не должна быть менее 10 % и не более 20 % от стоимости жилья, чтобы в случае расторжения сделки можно было быстро и без помощи суда вернуть свои деньги, ведь аванс может быть получен продавцом от нескольких людей, и он может продать квартиру тому, кто готов заплатить большую сумму;
- если потребуется возвратить более значительную сумму денег, то желательно оформить дополнительный договор залога;
- обязательными пунктами договора должны быть прописаны такие предметы сделки, как сама квартира, конечная стоимость и ее принадлежность. Также в нем должно указываться, что цена покупки не может быть изменена без оповещения и согласия двух сторон;
- договор должен содержать информацию о сроках заключения договора о совершении действий по купле-продаже (в случае, если срок будет не указан, автоматически он становится равен году (ч.4. ст. 429 ГК));
- отдельным пунктом в договоре должно прописываться лицо, ответственное за подготовку и сбор документов на квартиру, в которых должны быть указаны лица, оплачивающие сбор и их оформление, включая договоров по предварительной и основной купле-продаже;
- при совершении сделки очень важно учитывать тот факт, что, в случае, когда стороны по каким-либо причинам не успели заключить договор до окончания его срока, и если с обеих сторон не возникло желание его заключить, то все перечисленные в договоре условия перестают действовать, и он становится долговой распиской на выплату аванса;
- в случае возникновения ситуаций, когда одна из сторон уклоняется от соглашения с основным договором, то второй стороне разрешено обраться за помощью к суду для заключения договора;
- предварительный договор может содержать информацию о снятии с учета, выезде продавцов из квартиры, разрешение о вселении покупателя и его прописке продавцом до того, как будет уплачена вся стоимость квартиры и заключен основной договор, либо информацию, свидетельствующую о соглашении с пунктами договора, оговаривающего аренду квартиры и стоимость аренды. Если продавец согласился на прописку покупателя, то необходимо в договоре также указать того, кто будет нести ответственность по уплате платежей коммунального характера;
- бывают случаи, когда покупателю невыгодно заключать основной договор, но при этом он уже подписал предварительный (этому может послужить изменение цены на квартиру), то тогда он вправе потянуть время до срока, указанного в предварительном договоре, чтобы потом можно было потребовать возврат выплаченного аванса (ч.6 ст. 429 ГК).
- именно покупатель больше всего подвержен риску, но в практике были и такие случаи, когда в суд обращались лица, предъявляющие требования оплаты;
- не следует деньги хранить дома, оповещать о сборе денег на покупку квартиры других лиц;
- для хранения денег лучше всего воспользоваться банковской карточкой или сберкнижкой. Если потребуется их снять, то лучше всего это сделать в банке, и там же рекомендуется осуществить расчет, при котором необходимо подписать расписки в 2-х экземплярах для каждой из сторон. При возможности, можно указать номера купюр, чтобы исключить обвинения в подлоге фальшивок;
- если есть такая возможность, то момент подписания договора, передачу и пересчет денег, записать на камеру мобильного телефона. Хранить видеозаписи и расписки следует 3 года, ведь срок исковой давности именно такой;
- осуществление оплаты сделки рекомендуется проводить по этапам:
1. подписание предварительного договора с выплатой от 10 до 20% стоимости жилья;
2. оформление и подписание основного договора, в котором оговаривается факт передачи покупателю всех необходимых оригиналов документов, которые были указаны в п. 6;
3. процедура подписания акта о приеме-сдаче квартиры, включая передачу ключей от нее и фиксирование этого момента, а также состояния квартиры на видео.
Большинство людей предпочитает хранить деньги в ячейке банка, откуда продавец их может получить только после предъявления договора о купле-продаже. В случае ипотечного кредита деньги обычно выдает указанный банк, причем это происходит путем их перевода на конкретный счет, прописанный в договоре, и только после того, как продавец предоставит зарегистрированный договор купли-продажи.
Ни в коем случае не рекомендуется выдавать никаких доверенностей третьим лицам на получение суммы, иначе вы можете лишиться этих денег!
В случае, если квартира была подвержена перепланировке, покупатель возлагает на себя ответственность по ее узаконению через суд. Но суд может узаконить далеко не каждую перепланировку. Дело в том, что, если была осуществлена перепланировка несущих стен в квартире, то в этом случае суд не сможет ее узаконить. Если же была осуществлена иная перепланировка, то необходимо получить заключение специалиста. Старайтесь выяснить вопрос, касающийся перепланировки, до покупки квартиры. Если возникнет необходимость, то в предварительном договоре укажите, чтобы старые владельцы узаконили перепланировку до того, как будет подписан основной договор. Если же продавец не планирует продавать квартиру долго, то все можно оставить как есть.
Во время сделки с квартирой требуйте нотариально заверенный документ, свидетельствующий о согласии супруга на продажу жилья. Следует учесть, что этот документ должен быть составлен при заключении предварительного договора. Иначе переход права собственности в соответствии с этой сделкой, просто невозможен. В случае приобретения жилья нет необходимости требовать согласие супруга. Если продажа квартиры происходит по доверенности, то обязательно проверяйте ее подлинность на тот момент, когда будет происходить сделка. Необходимо позаботиться о наличии копии этой доверенности, а также о получении справки, свидетельствующей о том, что доверенность не аннулирована и действует до сих пор. Безусловно, если есть возможность, то подписание договоров лучше поручить непосредственно собственникам, но, если такой возможности нет, то назначьте им встречу и попытайтесь выяснить причину, по которой они не могут осуществить подписание договора лично. Большинство риэлторов работают именно по доверенности, поскольку они заинтересованы в получении прибыли от продажи жилья. Но собственников жилья несложно вычислить, если обратиться за помощью к знакомым, работающим в паспортном столе, полиции или каким-либо другим способом.
При совершении подобных сделок с наличием несовершеннолетних, необходимо учитывать следующие факты:
- оспаривать осуществленную сделку по продаже жилья, н/летние могут по достижению 18 лет самостоятельно, причем срок давности по этой процедуре начинается с момента наступления совершеннолетия;
- если квартира была продана 16 лет тому назад, и в ней когда-то проживал 2-летний собственник, то он спустя 16 лет вполне может обратиться к суду, чтобы тот отменил совершенную когда-то сделку, и он также может требовать возвращения его доли;
- именно с этой целью в договоре обычно указывается точная сумма, рассчитанная из общей суммы сделки. Причитающаяся н/летнему сумма должна поступить на его расчетный счет;
- Родитель или опекун, который будет сделку с недвижимостью осуществлять, может взять на себя ответственность за то, что эти деньги будут в сохранности до того момента, как н/летний достигнет 18-летнего возраста, либо на эту сумму возможно приобретение жилья. Все эти пункты также могут быть указаны в договоре;
- то лицо, которое перевело деньги, должно сохранить выписку со счета, в которой указана дата и сумма перевода с личного счета переводившего.
Сделка по недвижимости требует предельной внимательности и осторожности. Не спешите, перепроверяйте все документы несколько раз, консультируйтесь с юристами, чтобы потом не пришлось восстанавливать справедливость с помощью судов, которые лишат вас не только денег, но и драгоценных нервов и времени.
