Памятка о правильной покупке жилья




Памятка о правильной покупке жилья

Покупка недвижимости – это очень ответственное мероприятие, которое не перестает интересовать многих граждан. В данной статье мы постарались изложить информацию, касающуюся всех нюансов, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Итак, покупая недвижимость, следует обратить внимание на наличие следующих документов:

  1. справки, выданной отделом недвижимости, в которой указывается собственник недвижимости, а также наличие/отсутствие наложений на арест, обременений по ипотеке. Данная справка подтверждает, что свидетельство о собственности является подлинным, которое, собственно, может быть и устаревшим, поскольку могла произойти перерегистрация квартиры на других владельцев.
  2. Справки, в которой указаны зарегистрированные в квартире лица, включая несовершеннолетних.
  3. Квитанций, подтверждающие уплат задолженностей и коммунальных услуг.
  4. Справки, перечисляющей всех зарегистрированных в квартире лиц на момент совершения приватизации. Такая справка необходимо только в случае приватизации квартиры. Гражданин, отказавшийся участия в процессе приватизации, имеет пожизненное право на проживание в этой квартире, поэтому его выселение не представляется возможным без выплаты денежной доли за квартиру, несмотря на то, что квартира находится в его собственности.


Помимо этих справок, квитанций и документов, необходимо также осуществить следующие мероприятия:


  1. Поговорить с соседями по поводу того, насколько хорошо отапливаются батареи, надо ли менять водонагреватель, газовую плиту, не требуется ли произвести капитальный ремонт полов, перекрытий, канализации, батарей, сантехники и т.д. Для осмотра квартиры и оценке ее состояния лучше всего взять специалиста. Если квартира находится на 2-ом этаже, то необходимо выяснить, не находится ли под ней, клуб или магазин. Если же квартира находится на последнем этаже, то необходимо выяснить время последнего ремонта крыши и не течет ли она. Многие квартиры на 1-ом этаже стараются наглухо зарешетить, что может быть весьма опасно во время пожара.
  2. Обратиться за выяснением в ТСЖ, управляющую компанию или к знакомым по поводу наличия денег на проведение капремонта, времени его планируемого проведения, имеющихся задолжников, не оплативших коммунальные услуги. Будет не лишним навести справки о проживающих в подъезде людях.
  3. Рекомендуется все оплаты за квартиру фиксировать в расписках и договоре, причем желательно в двух экземплярах. Это может пригодиться в том случае, если произойдет расхождение сумм.
  4. В договоре должна быть прописана реальная цена, поскольку, если договор будет расторгнут, то возмещению подлежит сумма, указанная в договоре.
  5. Чтобы при покупке квартиры получить налоговый вычет, также необходимо иметь договор с указанием реальной суммы. Помимо этого, желательно иметь на руках собственноручную расписку или расписку продавца, получившего деньги.
  6. Попросить продавца предъявить подлинники, с которых сделать копии:

- свидетельства, подтверждающего собственность квартиры;

- техпаспорта;

- свидетельства, которое устанавливает факт права на наследство, приватизационный договор, купли-продажи или дарения;


7. Оформляя предварительный договор купли-продажи необходимо иметь ввиду, что:

- сумма аванса не должна быть менее 10 % и не более 20 % от стоимости жилья, чтобы в случае расторжения сделки можно было быстро и без помощи суда вернуть свои деньги, ведь аванс может быть получен продавцом от нескольких людей, и он может продать квартиру тому, кто готов заплатить большую сумму;

- если потребуется возвратить более значительную сумму денег, то желательно оформить дополнительный договор залога;

- обязательными пунктами договора должны быть прописаны такие предметы сделки, как сама квартира, конечная стоимость и ее принадлежность. Также в нем должно указываться, что цена покупки не может быть изменена без оповещения и согласия двух сторон;

- договор должен содержать информацию о сроках заключения договора о совершении действий по купле-продаже (в случае, если срок будет не указан, автоматически он становится равен году (ч.4. ст. 429 ГК));

- отдельным пунктом в договоре должно прописываться лицо, ответственное за подготовку и сбор документов на квартиру, в которых должны быть указаны лица, оплачивающие сбор и их оформление, включая договоров по предварительной и основной купле-продаже;

- при совершении сделки очень важно учитывать тот факт, что, в случае, когда стороны по каким-либо причинам не успели заключить договор до окончания его срока, и если с обеих сторон не возникло желание его заключить, то все перечисленные в договоре условия перестают действовать, и он становится долговой распиской на выплату аванса;

- в случае возникновения ситуаций, когда одна из сторон уклоняется от соглашения с основным договором, то второй стороне разрешено обраться за помощью к суду для заключения договора;

- предварительный договор может содержать информацию о снятии с учета, выезде продавцов из квартиры, разрешение о вселении покупателя и его прописке продавцом до того, как будет уплачена вся стоимость квартиры и заключен основной договор, либо информацию, свидетельствующую о соглашении с пунктами договора, оговаривающего аренду квартиры и стоимость аренды. Если продавец согласился на прописку покупателя, то необходимо в договоре также указать того, кто будет нести ответственность по уплате платежей коммунального характера;

- бывают случаи, когда покупателю невыгодно заключать основной договор, но при этом он уже подписал предварительный (этому может послужить изменение цены на квартиру), то тогда он вправе потянуть время до срока, указанного в предварительном договоре, чтобы потом можно было потребовать возврат выплаченного аванса (ч.6 ст. 429 ГК).


  1. Процедура оплаты сделки, советы при ее совершении


- именно покупатель больше всего подвержен риску, но в практике были и такие случаи, когда в суд обращались лица, предъявляющие требования оплаты;

- не следует деньги хранить дома, оповещать о сборе денег на покупку квартиры других лиц;

- для хранения денег лучше всего воспользоваться банковской карточкой или сберкнижкой. Если потребуется их снять, то лучше всего это сделать в банке, и там же рекомендуется осуществить расчет, при котором необходимо подписать расписки в 2-х экземплярах для каждой из сторон. При возможности, можно указать номера купюр, чтобы исключить обвинения в подлоге фальшивок;

- если есть такая возможность, то момент подписания договора, передачу и пересчет денег, записать на камеру мобильного телефона. Хранить видеозаписи и расписки следует 3 года, ведь срок исковой давности именно такой;

- осуществление оплаты сделки рекомендуется проводить по этапам:

1. подписание предварительного договора с выплатой от 10 до 20% стоимости жилья;

2. оформление и подписание основного договора, в котором оговаривается факт передачи покупателю всех необходимых оригиналов документов, которые были указаны в п. 6;

3. процедура подписания акта о приеме-сдаче квартиры, включая передачу ключей от нее и фиксирование этого момента, а также состояния квартиры на видео.

Большинство людей предпочитает хранить деньги в ячейке банка, откуда продавец их может получить только после предъявления договора о купле-продаже. В случае ипотечного кредита деньги обычно выдает указанный банк, причем это происходит путем их перевода на конкретный счет, прописанный в договоре, и только после того, как продавец предоставит зарегистрированный договор купли-продажи.

Ни в коем случае не рекомендуется выдавать никаких доверенностей третьим лицам на получение суммы, иначе вы можете лишиться этих денег!


  1. Составление акта приема-передачи квартиры. Этот документ должен быть обязательно прилагаться к договору купли-продажи. В акте должно быть прописан факт принятия квартиры с указанием ее состояния на конкретную дату. Необходимо осуществить смену замка квартиры.
  2. Мероприятия по перепланировке квартиры

В случае, если квартира была подвержена перепланировке, покупатель возлагает на себя ответственность по ее узаконению через суд. Но суд может узаконить далеко не каждую перепланировку. Дело в том, что, если была осуществлена перепланировка несущих стен в квартире, то в этом случае суд не сможет ее узаконить. Если же была осуществлена иная перепланировка, то необходимо получить заключение специалиста. Старайтесь выяснить вопрос, касающийся перепланировки, до покупки квартиры. Если возникнет необходимость, то в предварительном договоре укажите, чтобы старые владельцы узаконили перепланировку до того, как будет подписан основной договор. Если же продавец не планирует продавать квартиру долго, то все можно оставить как есть.

  1. Осуществление продажи квартиры по согласию супругов и доверенностям

Во время сделки с квартирой требуйте нотариально заверенный документ, свидетельствующий о согласии супруга на продажу жилья. Следует учесть, что этот документ должен быть составлен при заключении предварительного договора. Иначе переход права собственности в соответствии с этой сделкой, просто невозможен. В случае приобретения жилья нет необходимости требовать согласие супруга. Если продажа квартиры происходит по доверенности, то обязательно проверяйте ее подлинность на тот момент, когда будет происходить сделка. Необходимо позаботиться о наличии копии этой доверенности, а также о получении справки, свидетельствующей о том, что доверенность не аннулирована и действует до сих пор. Безусловно, если есть возможность, то подписание договоров лучше поручить непосредственно собственникам, но, если такой возможности нет, то назначьте им встречу и попытайтесь выяснить причину, по которой они не могут осуществить подписание договора лично. Большинство риэлторов работают именно по доверенности, поскольку они заинтересованы в получении прибыли от продажи жилья. Но собственников жилья несложно вычислить, если обратиться за помощью к знакомым, работающим в паспортном столе, полиции или каким-либо другим способом.

  1. Продажа жилья несовершеннолетних или их долей.

При совершении подобных сделок с наличием несовершеннолетних, необходимо учитывать следующие факты:

- оспаривать осуществленную сделку по продаже жилья, н/летние могут по достижению 18 лет самостоятельно, причем срок давности по этой процедуре начинается с момента наступления совершеннолетия;

- если квартира была продана 16 лет тому назад, и в ней когда-то проживал 2-летний собственник, то он спустя 16 лет вполне может обратиться к суду, чтобы тот отменил совершенную когда-то сделку, и он также может требовать возвращения его доли;

- именно с этой целью в договоре обычно указывается точная сумма, рассчитанная из общей суммы сделки. Причитающаяся н/летнему сумма должна поступить на его расчетный счет;

- Родитель или опекун, который будет сделку с недвижимостью осуществлять, может взять на себя ответственность за то, что эти деньги будут в сохранности до того момента, как н/летний достигнет 18-летнего возраста, либо на эту сумму возможно приобретение жилья. Все эти пункты также могут быть указаны в договоре;

- то лицо, которое перевело деньги, должно сохранить выписку со счета, в которой указана дата и сумма перевода с личного счета переводившего.

  1. Просмотр проектов договоров и копий всех документов лучше всего поручить юристу, причем, этому не должно помешать то, что подписание документов требуется осуществить очень срочно. В таких делах спешка неуместна. Иначе можно вообще остаться без жилья, либо оно может оказаться проблемным или спорным.
  2. Если есть возможность, не оставайтесь при осуществлении сделки в одиночку, злоумышленники стараются избавиться от недоверчивых сопровождающих, поэтому они могут для этого использовать любые аргументы.
  3. Не подписывайте расписки и документы «на автомате», прикрываясь убеждением, что в этом деле должно быть все честно.
  4. Если купля-продажа осуществляется с помощью агентства, то обратите внимание, что в договоре должно быть прописана стоимость за услуги посредников, сроки исполнения сделки, а также ответственность этого агентства в случае неправильного оформления договора.

Сделка по недвижимости требует предельной внимательности и осторожности. Не спешите, перепроверяйте все документы несколько раз, консультируйтесь с юристами, чтобы потом не пришлось восстанавливать справедливость с помощью судов, которые лишат вас не только денег, но и драгоценных нервов и времени.




Актуальность статьи: 24.03.2015 10:35:38

 
С Уважением,
  
управляющий юридического бюро,
    

<< вернуться обратно Список всех статей >>

 
 


 Расскажите об этой статье своим друзьям !



Часы работы 
Время работы адвоката
9:00 - 21:00
ежедневно

+7 495 6 499 115
многоканальный

+7 916 594 57 31
телефон дежурного адвоката

Икона дня

Да хранит Вас Бог!