Полезные статьи
Не секрет, что гораздо выгоднее и удобнее купить жилое помещение, если в нем нет предыдущих жильцов и их имущества. Однако существует особая категория граждан, которые остаются в квартире или прописаны там несмотря на то, что законным собственником стал другой человек. При этом новый владелец не может выселить, а также выписать этих людей. Зачастую в наше время продаются квартиры с проживающими или зарегистрированными там людьми. Стоимость подобных жилых помещений обычно чуть дешевле, чем на «беспроблемные» квартиры. Продавцы находят различные отговорки, чтобы не решать сложные задачи по выселению жильцов. Они предлагают клиентам купить квартиру и впоследствии самим заняться выпиской ненужных «соседей». При таких «небольших минусах» дается неплохая скидка при покупке жилья. Чтобы решиться на такую сделку, необходимо знать, что есть лица, имеющие законное основание проживать на территории, которая уже перешла к другому владельцу.
Содержание
Как только вы осуществили покупку, в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, предыдущие владельцы не имеют права каким-либо образом пользоваться этой жилой собственностью, если иное не установлено законом. Следовательно, теперь вы полноценный хозяин квартиры, смело выписывайте жильцов из своей собственности и попросите их съехать, если они занимают вашу территорию. Для успешного решения этой непростой задачи вы должны получить судебное решение с установлением факта прекращения за прописанными гражданами прав пользования квартирой. Поэтому вам надо обратиться в суд с требованием о признании их прекратившими право пользования жильем и выселении (если это необходимо).
Однако, п. 2 ст. 292 ГК РФ не применяется для некоторых граждан. В отношении них, даже если вы законно купили квартиру, у вас нет права выписывать их и запрещать им пользоваться вашей жилой собственностью.
1) Люди, которые по закону имеют право пользоваться при жизни жилым помещением в порядке завещательного отказа. Согласно закону, лицо, которому дается право пользоваться жильем в течение периода времени, указанного в завещании, может им пользоваться так же, как и настоящий владелец.
«Избавиться» от отказополучателя можно двумя способами:
а) такое лицо по собственному желанию (думается, не без денежного вознаграждения) отказывается от права пользоваться жильем, предоставленным ему завещательным распоряжением;
б) п. 2 ст. 35 ЖК РФ позволяет выписать отказополучателя по нескольким причинам. Если, например, он является постоянным нарушителем прав и законных интересов соседей, безответственно относится к своему месту проживания, разрушает его. У вас есть право предупредить жильца, или дать так называемую условную «желтую карточку». Если он будет вести себя по-прежнему даже после вашего предупреждения, тогда стоит обратиться в суд с иском о выселении нерадивого жильца.
2) Граждане, которые были зарегистрированы в момент приватизации, но при этом сами не принимали никакого участия в приватизации (то есть написали письменный отказ) и продолжают проживать в квартире. (Исключение: если они добровольно выехали из квартиры на другое постоянное место жительство - есть возможность их выписать.)
3) Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре упоминается о его проживании в этом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).
Такого жильца возможно выселить из квартиры по его собственному согласию. В таком случае не забудьте внести эти изменения в новое соглашение, заверить его нотариусом и зарегистрировать в ЕГРП, как и основной договор.
Вряд ли, здравомыслящий покупатель захочет приобрести жилье с «сюрпризом» от старого собственника в виде прописанных или проживающих там людей.
Закон гласит, продавец должен известить будущего покупателя о лицах, которые по закону имеют право пользоваться этой жилой собственностью, даже если она принадлежит новому хозяину.
Если такие граждане существуют, но в договоре о них нет ни одного упоминания, тогда этот договор считается незаключенным. При возникновении такой непростой ситуации у нового владельца есть право вернуть квартиру предыдущему хозяину и получить назад сумму за покупку. Для этого новому собственнику необходимо предъявить иск через суд к старому собственнику с требованием возвратить всю сумму, потраченную на приобретение жилья, по причине не заключения договора. Так как договор купли-продажи не был заключен, следовательно, продавец не имел никаких оснований получать за нее денежные средства.
И самое главное, обратите внимание на то, что если в договоре купли-продажи будет оговорено, что граждане, прописанные в квартире, должны выписаться в течение указанного срока, это совсем не означает, что люди сделают это вовремя. Ибо в данном случае договор подписывается двумя лицами: продавцом и покупателем. Лица же, проживающие или прописанные в приобретенной квартире и являющиеся членами семьи старого собственника, свои подписи не ставят и, следовательно, не несут никакой ответственности.
