Полезные статьи
В последнее время власти сделали правила, которые позволяют привлекать средства граждан для участия в долевом строительстве, более жесткими. Но, даже новая нормативная база, регулирующая процессы долевого инвестирования, не способна защитить граждан от возникновения всякого рода препятствий.
Риск 1. Арест счетов застройщиков
Арест счетов застройщика носится, пожалуй, к самым распространенным рискам при покупке новостройки на этапе котлована. В последний период времени суды пополняются количеством подаваемых банками и контрагентами исков застройщикам. При этом, арбитражные суды выносят решение о накладывании ареста на счета девелоперов, их земельные активы и имущество, примерно в 70 % случаев. Если размер средств, которые были заблокированы на счете подрядчика, оказался значительным, то компания прекращает осуществлять операционную деятельность, также приостанавливается и работа на стройплощадках. Также возросло количество подаваемых местными администрациями исков к застройщикам. Власти все чаще стали выдвигать требования по погашению задолженностей за аренду участков девелоперами. В большинстве таких случаев речь идет о десятках миллионов рублей.
Риск 2. Использование средств не по назначению
Примерно третья часть конфликтов, касающихся долевого инвестирования, возникает по причине растрат денег, собранных с дольщиков. Но, невзирая на то, что закон ввел строгие ограничения, некоторые строительные компании используют финансирование, отведенное на долевое строительство, на нужды другого характера.
Риск 3. Отставка от исполнения должностных обязанностей чиновников, задействованных в долевом строительстве или мэра
Правом распоряжаться земельными ресурсами наделены местные власти, которые, в свою очередь, дают разрешение на осуществление строительной деятельности. Поэтому отставка кого-либо их высокопоставленных должностных лиц (включая мэра), участвующих в принятии ключевых решений по строительству объектов, может сопровождаться пересмотром строительного рынка. Для создания благоприятных условий для аффилированных структур, пришедшие на смену прежних руководителей стройкомплексов лица, как правило, осуществляют аннулирование прежних договоренностей, выдвигают новые требования, например, связанные с увеличением муниципальной доли строящихся объектов, либо выдвигают застройщикам новые обременения. Как правило, при таком сценарии развития событий, происходит замораживание строительных объектов, сопровождающееся включением в инвестиционные контракты новых сторон. Что касается дольщиков, то они оказываются вовлеченными в сложные ситуации и юридические процедуры. Смена застройщика оборачивается для дольщиков такими неприятными моментами, как доплата, поскольку застройщики будут мотивировать это тем, что их предшественники все расхитили, а также срыв сроков строительства.
Риск 4. Признание строительства незаконным
Такой риск существует, но он актуален, по большей части, для инвесторов, принимающих участие в долевом строительстве малоэтажного жилья. Суд постоянно пополняется количеством дел, связанных со сносом жилых многоквартирных комплексов, для построения которых использовались участки, выделенные под реализацию строительства индивидуальных коттеджей.
Риск 5. Недобросовестные подрядчики
Неприятными последствиями могут обернуться и проблемы, которые связаны с привлечением к строительству недобросовестных подрядчиков. Практически все организации в настоящее время работают в соответствии с системой предоплаты, при этом выплаченные в виде аванса средства могут пойти на нецелевое использование, что приводит к образованию в бюджете большой финансовой дыры, а это в свою очередь, может повлечь замораживание работ, а на смену подрядчика может потребоваться какое-то время. Помимо этого, между застройщиками и строителями могут возникнуть споры, касающиеся принадлежности жилых объектов, которые были переданы подрядчиками по бартерной схеме.
