Полезные статьи
Покупая квартиру, следует понимать, что в этом деле не может быть никакой спешки, поскольку любая оплошность или невнимательность могут привести к печальным последствиям. Юридическая чистота покупаемой квартиры может быть проверена только при помощи определенных документов, которые должны быть в наличии у ее собственника.
Если в процессе проверки документов возникла какая-либо проблема или промедление, совершение сделки следует немного отложить. В том случае, если продавец сетует о своей невнимательности, нехватки времени или забывчивость, то стоит проявить особую внимательность, поскольку это могут быть всего лишь отговорки.
Итак, проверки юридической чистоты квартиры делится на несколько этапов.
1. Проверка на наличие обременений на приобретаемую квартиру. Для этого можно воспользоваться сайтом Росреестра или запросить в ЕГРП электронную выписку на тот или иной объект недвижимости.
2. Проверка истории проведенных с квартирой сделок. На этом этапе продавец должен предоставить выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе прав на квартиру. Такую выписку можно получить также в МФЦ или УФРС. Заказ на получение этой выписки может сделать либо собственник квартиры, либо его доверенное лицо. При изучении истории сделок с объектом недвижимости, следует обратить особое внимание на количество совершенных сделок. Если таких сделок достаточно много, что свидетельствует о том, что она постоянно продавалась и покупалась, то это должно насторожить потенциального покупателя. Жилье относится к той недвижимости, которая не должна часто менять своего владельца.
3. Проверка законности совершенной перепланировки. Сделать это несложно. Для этого необходимо сверить планировку квартиры с тем планом, который имеется в техпаспорте, находящемся у собственника. В случае несоответствия планировки техплану, можно сделать вывод о том, что она не узаконена.
4. При продаже квартиры по генеральной доверенности необходимо проверить саму доверенность и тот факт, является ли владелец квартиры адекватным и дееспособным. В первом случае доверенность проверяется у того нотариуса, у которого она была заверена. Это делается с целью проверки, не была ли эта доверенность аннулирована или отозвана. Сделать это рекомендуется перед совершением сделки. При возникновении сомнений, касающихся вопросов здоровья собственника, можно попросить его предъявить справки, выданные наркологическим и психоневрологическим диспансерами, которые помогут узнать, не состоит ли он в них на учете. В том случае, если продавец является пациентом психоневрологического диспансера и состоит в нем на учете, то необходимо обратиться к его официальному опекуну, который должен получить разрешение на совершение сделки от органов опеки и попечительства. При обнаружении того факта, что собственник или же кто-либо из собственников являются пациентами одного из перечисленных диспансеров, то сделка купли-продажи признается недействительной.
5. Проверка на наличие других претендентов на наследство. Известно много случаев, когда продавец, получивший квартиру в наследство, внезапно узнает о наличии другого наследника или наследников. Чтобы такого не произошло, необходимо вместе с продавцом обратиться к нотариусу, занимающемуся этим наследственным делом, чтобы он предоставил выписку из нотариальной книги, в которой зафиксирован отказ остальных известных наследников от получения наследства.
6. Проверка наличия лиц, прописанных и выписанных временно. При наличии прописанных в квартире лиц, необходимо требовать их выписку из квартиры. Пусть продавец предъявит справку, выданную в паспортном столе, свидетельствующую об отсутствии прописки в квартире кого-либо. Смена собственника квартиры никак не отражается на праве прописанного лица проживать в такой квартире. Выписать прописанных в квартире граждан в случае покупки жилья, возможно только по постановлению суда. Выявить временно выписанных из квартиры лиц поможет только расширенная (архивная) выписка из домовой книги, получить которую может продавец, посетив паспортный стол.
7. Получение от супруга согласия на продажу квартиры. При продаже квартиры, приобретенной в браке или оформленной на кого-либо из супругов, потребуется получить согласие от супруга на продажу, которое должно быть заверено нотариусом. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор, указывающий на раздельное имущество и доходы.
8. Проверка квартиры на наличие долгов. Продавец, решивший продать свою квартиру, должен позаботиться о том, чтобы все его задолженности по оплате коммунальных платежей, были погашены. Для этого продавец должен получить в каждой организации, предоставляющей какую-либо коммунальную услугу, справку об отсутствии задолженности. Безусловно, квартиру можно купить и с долгами, но работники ЖЭКа могут потребовать их уплаты с нового собственника. Оплата всех долгов по квартире должна быть отражена в договоре купли-продажи. Если же появятся какие-либо долги после покупки, то их оплату должен произвести старый хозяин квартиры.
