Полезные статьи
Продажа комнаты. В чем ее особенности?
Ситуации, когда необходимо продать комнату в квартире, входящую в состав общей собственности, встречаются довольно часто. В составе такой квартиры конкретные комнаты, такие, как санузел, кухня, коридор и т.д., не разграничиваются. При отчуждении продавцом доли в праве, ее собственником становится покупатель. Что касается пользования конкретной комнатой, то этот вопрос решает соглашение собственников или суд (ст. 247 ГК РФ). Помимо того, все сделки, касающиеся продажи доли в праве общего имущества постороннему лицу, должны сопровождаться нотариальным удостоверением.
Комната в коммунальной квартире входит в состав квартиры, и является жилым помещением, а общее имущество закон предписывает указывать отдельно. Это связано с тем, что именно комната становится объектом приобретения покупателя, а также доля в праве общей собственности на общее имущество, которым владел предшествующий собственник такой комнаты. В любом случае, если квартира приобретается посторонним лицом, не входящим в число собственников, то к нему применяется правило преимущественного права покупки.
В каких случаях требуется получение согласия на продажу?
Отчуждатель должен письменно уведомить остальных собственников комнат коммунальной квартиры, участников долевой собственности о намерении продать или обменять жилое помещение. При этом, он должен указать цену и другие условия, на которых происходит ее отчуждение (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). Применение преимущественного права не распространяется на дарение, внесение в уставной капитал, передачу недвижимости в качестве отступного, заключение договора пожизненного содержания с иждивением, ренте, продажу доли в общей собственности с публичных торгов. Закон не устанавливает правило, по которому продавец обязан ставить в известность остальных участников долевой собственности о намерении продать жилое помещение одному из собственников. Также законом не предусмотрено установление преимущественного права покупки указанными лицами в зависимости от их размера долей.
Правила, которых следует придерживаться при оформлении извещения о продаже
Извещение должно содержать данные об объекте продажи и цену. Помимо этого, в нем должны фигурировать и другие условия, такие, как: будет ли сохранено при рассрочке платежа установленное законом право залога, кто из лиц сохранил право пользования в жилых помещениях, порядок расчета, сроки передачи имущества и пр. Извещение о предстоящей продаже своей доли (комнаты), продавец может направить самостоятельно, воспользовавшись почтовым отправлением, либо с помощью нотариуса. Подтверждением того факта, что извещение было направлено, может быть копия телеграммы, выданная почтовым отделением, либо свидетельство нотариуса. Опись вложенных документов не считается бесспорным подтверждением, так как в ней не отражено содержание извещения. После направления извещения могут возникнуть следующие ситуации:
1. Собственник извещение получил, но ответ не дал или не приобрел комнату или долю в тот срок, который отведен для преимущественного права покупки (срок составляет один месяц со дня доставки извещения). В этом случае возможность реализации преимущественного права прекращается. Продавец может продать комнату (долю) без каких-либо оговорок со стороны собственников постороннему лицу по окончании срока, отведенного для реализации преимущественного права покупки. Статья 165 ГК РФ устанавливает, что доставленным принято считать то сообщение, которое поступило адресату, но вручено ему не было по причинам, зависящим от него, или он не удосужился с ним ознакомиться. Датой доставки извещения считается день его поступления в почтовое отделение по месту жительства адресата (эта дата соответствует календарному штемпелю).
2. Собственник извещение получил, но отказ от реализации преимущественного права изложил в письменной форме. При оформлении отказа в простом письменном виде, а не в нотариальной форме, возможно применение нотариусом норм статей 15 и 41 «ОЗН РФ о нотариате», который позволит обеспечить заключенному договору законность (4.2, 4.3 Письма> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Законную силу п. 2 ст. 250 в новой редакции вступит приобретет с 1 января 2017 года, а именно, статья будет дополнена двумя предложениями, одно из которых устанавливает возможность продажи доли постороннему лицу ранее установленных сроков (1 месяца) в случае отказа участников долевой собственности от реализации преимущественного права (в письменной форме), а второе – указывает на то, что Федеральный закон может установить особенности извещения всех участников долевой собственности о продаже своей доли постороннему лицу.
