Полезные статьи
Ипотека
Основаниями для возникновения данного вида обременения являются договор и закон (например, в случае продажи квартиры с рассрочкой или отсрочкой платежа (ст. 488, 489 ГК РФ)). Все данные об ипотеке отражаются в ЕГРП. В случае с государственной регистрацией ипотеки, указываются такие данные, как стоимость обязательства, обеспеченного ипотекой, сведения о залогодержателе и пр. (ст. 29 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г.). Если продавец решит продать такую квартиру, то потребуется получить на это согласие залогодержателя. Покупатель же, приобретая такую квартиру, очень рискует, поскольку на нее может быть обращено взыскание, поскольку при переходе права собственности залог сохраняется 9ст. 353 ГК РФ).
Арест
Такое обременение может быть наложена судом, и оно является обеспечительной мерой (ст. 139 и 140 ГПК РФ). Также его вправе наложить судебный пристав-исполнитель, действую в соответствии с положениями исполнительного производства. Информация об аресте также содержится в ЕГРП. Эта мера исключает возможность регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В этом случае покупателю придется либо оспаривать Постановление судебного-пристава или решения суда, либо подавать иск с требованием об освобождении имущества от ареста.
Договор найма
Если обременение права собственности на объект недвижимости возникает по договору найма жилого помещения, действующего на срок более года, то оно подлежит в обязательном порядке государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), на осуществление которой отводится один месяц с даты заключения договора. Что касается государственной регистрации прекращения найма жилого помещения, то ее осуществление возможно по заявлению одной из сторон, участвующих в договоре, по истечении его срока действия или же в случае его расторжения. Договор найма накладывает на квартиру обременение в виде ограничения возможности фактического владения и пользования ею, поскольку в соответствии со статьей 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не является поводом для расторжения или изменения положений в договоре найма. Новый собственник при этом становится наймодателем на основании условий заключенного договора найма. Если договор найма заключен на срок до 12 месяцев, то обязательной регистрации не требуется, а выписка ЕГРП не будет содержать сведения о данном обременении.
Договор безвозмездного пользования
Объект недвижимости, выставленный на продажу, может иметь обременения не только в виде найма или аренды, но и договора безвозмездного пользования (статья 689 ГК РФ). Статья 700 ГК РФ дает понять, что приобретение квартиры с таким обременением ограничивает возможность фактического владения ею и пользования, поскольку вместе с квартирой к новому собственнику переходят также и права по основанию ранее заключенного договора безвозмездного пользования, при том все его права в отношении объекта обременяются правами получателя ссуды.
Стоит также отметить, что объект недвижимости может быть обременен правом пользования лиц по договору ренты или завещательному отказу, а также тех, кто обладал правом на приватизацию, но отказались от него в пользу иных лиц, а также воспользовались своим правом на приватизацию какого-либо другого жилья, вселились в него в качестве одного из членов семьи нанимателя по основаниям договора социального найма и, проживая там, дали свое согласие, необходимое для приватизации жилого помещения.
Стоит отметить, что государственную регистрацию права пользования жилым помещением, предоставленному по завещательному отказу, имеет право требовать только тот гражданин, который в нем проживает. В Росреестре эти права не регистрируют, что накладывает ограничения в фактическом владении и пользовании квартирой покупателем. Помимо этого, у этих лиц при переходе права собственности сохраняется право пользования (ст. 33 и 34 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Все права, которыми наделены указанные лица, должны быть отражены в договоре, поскольку ст. 558 ГК РФ дает понять, что важным условием договора при продаже квартиры, жилого дома или его части, в которых проживают граждане, имеющие право пользоваться таким жильем, является перечень таких лиц с подтверждением их прав на пользование жильем, подлежащим продаже. Именно поэтому в договоре следует отразить отсутствие таких граждан. Для этого продавец должен предоставить расширенную выписку из ЕГРП, которая поможет узнать основания, по которым возникло право собственности продавца – не было ли это наследованием, договором ренты, приватизацией и т.д. Также будет не лишним просить у продавца предоставить выписку из домовой книги.
