Алгоритм приемки квартиры (приобретенной по ДДУ) в период действия Постановления Правительства № 442 от 23 марта 2022 года (актуально с 25.03.2022 до 01.07.2023)
- Необходимо явиться на приемку, записать максимальное количество недостатков в Акт осмотра. Это можно сделать самостоятельно, или специалистом по приемке (с подтвержденной квалификацией - реестры Ноприз/Нострой). На данном этапе дольщику важно понять, есть ли какие-то существенные недостатки в качестве объекта или/и разногласия по их наличию с застройщиком.
Если квартира пригодна для проживания (есть окна/входная дверь, нет сквозных дыр в полу/стене/потолке) - сразу подписываете Акт приема-передачи. Если вдруг в квартире есть действительно существенные недостатки - конкретно сейчас лучше квартиру всё равно принять - пусть лучше застройщик в течение 60 дней что-то будет пытаться сделать, но зато ключи будут у вас и вы уже не будете никак зависеть от действий застройщика. По нашему мнению сейчас не принимать квартиру имеет смысл только в случае, если вы планируете расторгать ДДУ и отказываться от квартиры.
- Фраза в Акте приема-передачи «претензий к качеству объекта не имею» - ничтожна и лишь свидетельствует о том, что на момент подписания Акта приема-передачи отсутствовали препятствия к приемке квартиры (то есть не было существенных недостатков, препятствующих проживанию в квартире). А что касается претензий к качеству отделки – сегодня претензий нет, а завтра (или через неделю) будут.
- Если недостатки несущественные и представитель застройщика их признает, то фиксируете эти недостатки в Акте осмотра и предоставляете застройщику 60 дней для их устранения. При этом Акт приема-передачи необходимо сразу подписать (принять квартиру).
- Если недостатки существенные, то в течение 5 рабочих дней вызываете на повторную приемку специалиста (входящего в соответствующие реестры строителей/инженеров - НОПРИЗ и НОСТРОЙ), который фиксирует все недостатки. Если на первичной приемке вас уже сопровождает данный специалист - повторная приемка не нужна. Квартиру всё равно рекомендуем принять сразу, подписав Акт приема-передачи.
- Далее, при наличии существенных недостатков, подтвержденных Актом осмотра, составленным специалистом (с подтвержденной квалификацией), дольщик может либо принять квартиру, либо отказаться от приемки, в зависимости от того, как быстро ему нужны ключи. В настоящее время мы рекомендуем принимать квартиру сразу (в любом случае), «как есть». Но в случае, если Вы все же отказались принимать квартиру - обратите внимание, что если Вы не уверены, что в суде сочтут недостатки существенными (из-за которых вы сразу не приняли квартиру), то срок в 60 дней следует исчислять с момента приемки квартиры (подписания Акта приема-передачи).
- В Акте приема-передачи квартиры не должно быть никаких дописок и помарок, кроме подписей и печати застройщика, иначе такой Акт станет недействительным.
- Не подписывайте дополнительное соглашение «о переносе срока передачи объекта» (если вдруг будут предлагать), иначе Вы лишитесь права на неустойку за нарушение сроков передачи квартиры.
- На основании Акта осмотра несущественных недостатков или Акта о наличии существенных недостатков, делающих квартиру непригодной для проживания (с обязательным участием специалиста с подтвержденной квалификацией), застройщику предоставляется срок 60 дней для устранения недостатков. Обратите внимание, что лучше сразу принять квартиру по Акту приема-передачи и только после этого исчислять срок в 60 дней.
- После истечения 60 дней Вы можете вызвать эксперта, который зафиксирует исправил ли застройщик недостатки, выявленные специалистом, или нет, и сделает калькуляцию стоимости устранения оставшихся недостатков (экспертное заключение/экспертиза).
- Если недостатки не исправлены за 60 дней, необходимо провести экспертизу и отправить застройщику претензию (приложив копию экспертного заключения) с просьбой выплатить компенсацию стоимости устранения строительных недостатков по экспертному заключению, далее, через 10 дней можно подавать исковое заявление в суд.
Какие строительные недостатки чаще всего встречаются в новостройках:
Квартиры с отделкой:
- Царапины на стеклопакетах оконного блока, физические дефекты оконного профиля
- Продувания из-за некачественного монтажа оконного блока (неправильная геометрия проемов и откосов, плохая герметизация)
- Пустоты под настенной плиткой
- Пустоты под напольной плиткой
- Недостаточное натяжение полотна натяжного потолка (эффект посторонних предметов над полотном)
- Просадка ламината и повреждения ламинации на элементе ламината
- Сдиры на обойных полотнах, читаемые стыки на обойных полотнах
- Отклонения фасадных стен от вертикали и горизонтали
- Отсутствие тяги в вентиляционных каналах
- Следы краски на полотне натяжного потолка и обоев
- Вмятины на полотне входной двери и дверном коробе
- Вздутия ламината Подтеки, брызги, отличия по цвету на элементах отделки квартиры Биопоражения поверхности стен
Квартиры без отделки:
- Царапины на стеклопакетах оконного блока, физические дефекты оконного профиля
- Продувания из-за некачественного монтажа оконного блока (неправильная геометрия проемов и откосов, плохая герметизация)
- Отклонения фасадных стен от вертикали и горизонтали
- Отсутствие тяги в вентиляционных каналах
- Биопоражения поверхности стен
- Входная дверь (неправильная геометрия, некачественная герметизация и физические дефекты – царапины, вмятины и тд.)
- Наличие торчащей арматуры в стенах и полу
- Завал межкомнатных перегородок, не позволяющих их выравнивание сухими смесями
- Наличие или отсутствие инженерных систем, проводов, разводок (общее состояние, качество монтажа, физические дефекты, неверное расположение)
А также огромное количество иных мелких недостатков, устранение которых в сумме составляет приличную стоимость.
Как получить компенсацию от застройщика за строительные недостатки в квартире
Принять квартиру по Акту приема-передачи вместе со специалистом по приемке (из реестров НОПРИЗ/НОСТРОЙ) и составить Акт осмотра, указав ВСЕ выявленные в ходе приемки недостатки.
После подписания Акта приема-передачи квартиры по Закону необходимо предоставить застройщику 60 дней для безвозмездного устранения выявленных в ходе приемки строительных недостатков. В течение 60 дней вы обязаны предоставить застройщику доступ в квартиру для проведения необходимых работ.
По истечению 60 дней с даты подписания Акта приема-передачи вы вправе отказать застройщику в предоставлении дальнейшего доступа в квартиру для устранения строительных недостатков (или можете разрешить застройщику что-то доделать).
После истечения 60 дней с даты подписания Акта приема-передачи необходимо провести в квартире строительную экспертизу с калькуляцией стоимости ремонтно-восстановительных работ.
Когда экспертиза будет готова – можно начинать сотрудничество с адвокатом (адвокат подготовит и направит застройщику претензию с требованием добровольно выплатить вам компенсацию стоимости устранения строительных недостатков согласно проведенной экспертизе, подготовит исковое заявление и направит исковое заявление в суд.
На первом судебном заседании судья назначит проведение судебной экспертизы в вашей квартире, чтобы установить реальную стоимость устранения строительных недостатков в квартире. Экспертное учреждение в данном случае определяет судья, а дольщику необходимо просто дождаться, пока судебный эксперт позвонит и назначит дату осмотра квартиры.
До осмотра вашей квартиры судебным экспертом – желательно ничего в квартире не ремонтировать и не исправлять.
После того как судебный эксперт осмотрит вашу квартиру – в квартире можно начинать делать любой ремонт.
Судебный эксперт подготовит заключение и направит в суд. На судебном заседании судья вынесет решение о взыскании с застройщика в вашу пользу компенсации стоимости устранения строительных недостатков (согласно заключению судебного эксперта), а также компенсации морального вреда, компенсации расходов на проведение экспертизы а также компенсации расходов по оплате услуг адвоката, и, если повезет, судья взыщет с застройщика в вашу пользу штраф по Закону «О защите права потребителей», размер которого может достигать 50% от той суммы, которую судебный эксперт утвердил в качестве стоимости устранения строительных недостатков в вашей квартире.
После вынесения судом решения – остается подождать пока суд оформит все документы, после чего адвокат получит исполнительный лист и передаст для исполнения в банк, где у застройщика открыты счета, или судебным приставам.
Почему наши условия ОЧЕНЬ выгодны для дольщиков
Мы – единственная профессиональная команда адвокатов в Москве и Московской области, которая предоставляет гражданам услуги по взысканию компенсации стоимости устранения строительных недостатков в квартирах, приобретенных по ДДУ, не за «% от выигрыша», а именно за фиксированную стоимость!
Средний размер компенсации стоимости устранения строительных недостатков в новостройках Москвы и Московской области
Квартиры с отделкой:
- студии и 1-комнатная квартира - 300.000 - 500.000 рублей
- двух-трех-комнатная квартира - 500.000 - 1.000.000 рублей
Квартиры без отделки:
- студии и 1-комнатная квартира - 200.000 - 300.000 рублей
- двух-трех-комнатная квартира - 300.000 - 600.000 рублей
Средний размер гонорара юристов, которые работают за «% процент выигрыша», в Москве и Московской области - 20-30%. И довольно часто у таких юристов, помимо всего прочего, в договоре указано (но редко афишируется): «…% от выигрыша, но не менее 35 000 - 50 000 рублей». То есть, даже если Вам ничего в суде (что по данной категории споров практически невозможно) не взыщут - Вы всё равно заплатите.
Таким образом, обращаясь к юристам, работающим за «% от выигрыша», Вы по итогу отдадите практически треть присужденных Вам денег! А так как эти деньги Вы оплачиваете уже после вынесения решения суда, то Вам суд их никак не компенсирует (ни в каком размере).
Почему мы НЕ работаем за процент от выигрыша
Поскольку мы адвокаты, а не «предприниматели-ростовщики» с юридическим подтекстом - мы берем с граждан разумные деньги за ведение дела в суде, соразмерно сложности и объёму конкретного дела. Работать бесплатно/в кредит на протяжении 6-12-18 месяцев (а дела по недостаткам зачастую длятся довольно длительное время, особенно в условиях текущей обстановки) у нас желания нет, поскольку не получая свой гонорар сейчас и работая, по сути, на протяжении всего судопроизводства по делу бесплатно - любой адвокат рано или поздно перестанет следовать своим высоким идеалам (заботиться о репутации, следить за качеством оказываемой им правовой помощи) и начнет искать, где бы заработать ещё (но не в будущем, а здесь и сейчас). Поэтому нам комфортнее (и в финансовом и в морально-этическом плане) работать по разумной предоплате, с теми гражданами, которые готовы оплачивать наш труд, и которые понимают, что любой труд должен быть оплачен, а не только в случае если дольщик получит присужденные ему деньги на свой счет. Деньги ведь можно и не получить, по независящим от адвоката причинам (например из-за банкротства юридического лица застройщика или очередного правительственного «моратория» и отсрочки выплат), но даже при таком исходе работа адвоката не должна быть бесплатной. Это как с покупкой лекарства в аптеке - вы ведь платите за лекарство сразу, а не только после того как лекарство вам поможет.
Таким образом, у нас нет необходимости завлекать к себе граждан «работой без предоплаты» и в итоге брать с наших доверителей в 5-10-20 раз больше, чем реальная себестоимость ведения такого дела в суде, так как наши условия для многих граждан привлекательны, удобны и востребованы, поэтому благодаря этому и четко выстроенному делопроизводству внутри нашей команды - нам удается удовлетворять наши финансовые потребности, оказывая качественную правовую помощь гражданам за разумные деньги.
Что мы предлагаем
Фиксированная стоимость строительно-технической экспертизы (полноценное заключение эксперта, со ссылками на ГОСТы и СНИПы) о наличии строительных недостатков и стоимости их устранения - 20.000 рублей (проводят наши партнеры из ООО «Союз-Эксперт»: https://t.me/+uK6LLRJAg5Y5NzRi, https://www.souzexpert.ru. По промокоду «ДДУ» стоимость экспертизы составит 20.000 (независимо от площади квартиры и количества комнат), промокод необходимо сообщить при заключении договора на проведение экспертизы).
Фиксированная стоимость ведения дела в суде «под ключ», то есть от начала и до получения Вами денег - 45.000 рублей (проводят адвокаты нашей коллегии, состоящие в Адвокатской палате города Москвы).
Итого, весь комплекс услуг Вам обойдётся в 65.000 рублей, с оплатой в два этапа: 20.000 рублей за экспертизу + через три-четыре недели (после подготовки экспертного заключения) – 45.000 рублей за ведение адвокатом вашего дела в суде «под ключ».
Учитывая, что суд при вынесении решения, частично или полностью компенсирует только те расходы (на экспертизу и на юридические услуги), которые были оплачены на момент вынесения решения, то в качестве возмещения судебных расходов суд компенсирует Вам от 35.000 до 55.000 рублей.
Итого: после получения Вами присужденных денежных средств, реальная стоимость наших услуг для Вас будет составлять от 10000 до 30.000 рублей.
Запомните: суд компенсирует только те расходы, которые заявлены в исковом заявлении на момент рассмотрения дела в суде, а не которые возникнут после получения присужденных денежных средств и взаиморасчетов с юристом!
Теперь сравним стоимость (фиксированную) нашей работы и стоимость работы юристов «за % от выигрыша» при итоговом взыскании, например, 700.000 рублей:
140.000 - 210.000 рублей в среднем Вам обойдутся услуги юриста, работающего за «% от выигрыша». В сухом остатке (без учета НДФЛ) у Вас остается около 490.000 - 560.000 рублей (при условии, что с Вас не возьмут оплату за экспертизу, которую Вам провели также, «без предоплаты»).
0 - 30 000 рублей максимум Вам обойдутся услуги квалифицированного московского адвоката, работающего по фиксированной предоплате. В сухом остатке (без учета НДФЛ) у Вас остается 670.000 - 700.000 рублей.
Разница в данном случае получается от 100.000 до 210.000 рублей!
Если Вы понимаете разницу - обращайтесь к нам, мы будем рады Вам помочь!
Наши контакты
WhatsApp: +7 495 6 499 115
Telegram: @BessonovPartners
