В какой срок можно взыскать строительные недостатки?
Обычно гарантийный срок, установленный по договору купли-продажи, составляет 1 год. Несмотря на подобное указание, действительный гарантийный срок будет составлять 2 года, поскольку он не может быть меньше установленного законом (ст. 477 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, даже если в ДКП у Вас стоит гарантия на 1 год, смело можно «увеличивать» ее в два раза. В течение гарантийного срока покупателю необходимо зафиксировать недостатки, с даты фиксации недостатков у вас есть еще 3 года для подачи иска в суд.
Когда взыскать недостатки не получится?
Шанс взыскать стоимость строительных недостатков равен нулю, если изначально к договору была приложена экспертиза с указанием всех недостатков передаваемой квартиры. Если в тексте договора указано, что квартира передается со строительными недостатками, но не указано, какими именно – шанс взыскать компенсацию составляет 50%. В свою очередь, если застройщик устанавливает свои внутренние регламенты или стандарты качества, это не мешает Вам подать иск в суд и требовать компенсации. Отдельно отметим, что даже если в акте приема-передачи будет указано, что никаких претензий к передаваемому объекту у Вас нет, это не лишает вас права взыскать компенсацию: сегодня претензий нет, завтра они будут.
Преимущества договора купли-продажи (ДКП) в сравнении с договором долевого участия в строительстве (ДДУ)
Главное преимущество ДКП перед ДДУ — это отсутствие законодательных ограничений по размеру компенсации. На взыскание недостатков по договору купли-продажи не распространяется мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Это значит, что с застройщика можно взыскать компенсацию за строительные недостатки без отсрочек и ограничений.
Кроме того, при по договору долевого участия в строительстве размер компенсации ограничен 3% от цены квартиры, а при ДКП таких ограничений нет. Еще один существенный плюс – наличие дополнительной меры защиты в виде неустойки: если застройщик не устранил недостатки по претензии в срок, дополнительно взыскивается неустойка за неисполнение требований потребителя в размере 1% от размера компенсации, а также штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Пошаговый порядок действий
- Примите квартиру с участием профессионального приемщика.
Приемка квартиры со специалистом позволит зафиксировать все недостатки в акте осмотра. Желательно сделать это в день получения ключей. Данную услугу оказывают наши партнеры – компания ООО «Союз-Эксперт» (https://www.souzexpert.ru, ИНН: 7725541112). Стоимость приемки квартиры специалистом НОПРИЗ/НОСТРОЙ - от 5000 рублей. Участие приемщика необязательно, однако благодаря ему вы сможете обнаружить все недостатки – те, что не видны невооруженным взглядом. Если же вы будете принимать квартиру самостоятельно, необходимо зафиксировать все недостатки максимально подробно в акте осмотра.экспертиз
- На следующий день проведите досудебную строительно-техническую экспертизу.
Эксперт даст подробное заключение о выявленных недостатках и оценит стоимость их устранения. Этот документ будет основным доказательством в суде. Данную услугу также оказывают наши партнеры – компания ООО «Союз-Эксперт» (https://www.souzexpert.ru, ИНН: 7725541112). Стоимость проведения строительной экспертизы в квартире - от 15.000 рублей. При сотрудничестве с нами цена на проведение экспертизы у наших партнеров для вас будет минимальной.
- Направьте застройщику претензию с требованием устранить недостатки.
После получения экспертного заключения необходимо направить претензию в адрес застройщика. Юридический адрес можно найти в ЕГРЮЛ. В претензии указываются выявленные дефекты, ссылка на заключение эксперта (или прикладывается само экспертное заключение), реквизиты для перечисления денежных средств. Претензию нужно отправить письмом с описью вложения, после отправки – сохранить чек и опись. При обращении в нашу компанию данный этап мы берем на себя – от Вас потребуется лишь прислать все документы.
- По истечении 10 дней подавайте иск в суд.
В соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей», застройщику необходимо будет предоставить 10 дней на удовлетворение требований покупателя в досудебном порядке.
Если застройщик не отреагировал на претензию или отказался удовлетворить требования, можно подавать иск. К иску прилагаются: договор, акт приёма-передачи, экспертное заключение, акт осмотра, претензия и документы об ее отправке, документы подтверждающие расходы на эксперта и т.д. Необходимо также соблюдение требований, установленных ст.ст. 131-132 ГПК РФ.
- Пустите в квартиру судебного эксперта
После подачи иска в суд, на одном из первых судебных заседаний застройщик с вероятностью в 98% будет ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Суд в свою очередь подобное ходатайство всегда удовлетворяет.
По делам о взыскании строительных недостатков нужно понимать две главные вещи:
А) ДОсудебного эксперта нанимает покупатель, оплачивает его услуги и потом делится отзывами о сотрудничестве с ним среди соседей - поэтому досудебным экспертам выгодно насчитать по-максимуму. Далее судья назначает СУДебного эксперта в случайном порядке, а также предупреждает его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Соответственно, у такого эксперта нет задачи «понравится покупателю», поэтому такие эксперты считают по средним ценам, ближе к нижней границе допустимого.
Б) Сколько СУДебный эксперт посчитает в экспертизе - столько и взыщет судья. Ни копейкой больше, ни копейкой меньше.
Поэтому когда мы видим, что результат досудебной экспертизы сильно отличается от результата судебной - необходимо понимать, что досудебный эксперт завысил итоговую сумму примерно на 20-30%, а судебный эксперт насчитал примерно на 20-30% меньше среднего (но в рамках рынка). Итого среднее арифметическое расхождение получается 40-60%, то есть если досудебный эксперт считает, к примеру, 1.000.000 рублей, то судебный - 400-600 т.р.
- После вынесения решения получите исполнительный лист и предъявите его к исполнению: в банк или в ФССП.
Что можно взыскать с застройщика: пример расчета
Как мы уже отметили выше, взыскивать с застройщика недостатки очень выгодно, поскольку нет ограничений, установленных для объектов, приобретаемых по договорам долевого участия.
Предположим, 01.10.2025 г. состоится финальное судебное заседание, на котором судья уже вынесет решение. Судебный эксперт оценил стоимость недостатков на сумму 600 000 руб. Покупатель направил претензию 01.05.2025 г., соответственно с 11.05.2025 г. по 01.10.2025 г. покупателю начислялась неустойка за несвоевременное устранение недостатков. В итоге в исковом заявлении будут заявлены следующие требования:
- Стоимость устранения строительных недостатков (по экспертному заключению) – 600 000 рублей (суд взыщет в полном объеме);
- Неустойку за каждый день неустранения недостатков за период с 11.05.2025 г. по 01.10.2025 г. Неустойка составляет 1% от стоимости недостатков (600 000 рублей) в день, таким образом размер неустойки составит 864 000 рублей;
- Штраф 50% от присуждённой суммы (ст. 13 ЗоЗПП);
- Компенсацию морального вреда (в среднем взыскивают от 5 000 до 15 000 на каждого из покупателей);
- Расходы на эксперта (взыскивают в полном объеме);
- Расходы на представителя - величина возмещения зависит от того, работал ли юрист «за процент» или по предоплате. Суд возмещает только фактически понесенные расходы, сведения о которых уже будут содержаться в исковом заявлении. При работе с юристами «за процент» у потребителя не будет возможности заявить о таком возмещении сразу же в иске, придется подавать дополнительное заявление в течение 3 месяцев после вынесения решения. Работа «процентщиков» выходит покупателю обычно в разы дороже. Суд компенсирует издержки в одинаковом размере – что для одного покупателя, работающего с юристом за процент и отдавшего 200 000 рублей за ведение дела, что для другого, кто работал с юристом за фиксированную предоплату (в нашей коллегии стоимость ведения дела всего 40 000 рублей) – суд взыскивает расходы в размере 15 000 – 40 000 рублей.
Путем нехитрых математических вычислений можно сделать вывод, что взысканная сумма получится внушительной. На эту категорию дел не действует мораторий на исполнение, а значит вы сможете получить свои деньги без ограничений.
Заключение
Обнаруженные строительные недостатки — не приговор, а основание для защиты ваших прав. Закон дает покупателю квартиры по договору купли-продажи мощные инструменты: возможность взыскать стоимость устранения дефектов, неустойку, штраф, моральный вред и расходы на экспертизу и юриста. Главное — действовать грамотно и не откладывать: провести осмотр с приемщиком, заказать экспертизу, направить претензию застройщику и подать иск в суд.
Устранение дефектов за свой счёт до предъявления требований может повлиять на сумму компенсации. Поэтому прежде, чем предпринимать действия, проконсультируйтесь со специалистом.
Доверьте ведение своего дела профессионалам.
Компенсация недостатков — это не подарок от застройщика, а Ваше законное право. И мы поможем его реализовать.
В Московской городской коллегии адвокатов «Глинка, Бессонов и Партнёры» мы успешно сопровождаем дела о взыскании недостатков с застройщиков «под ключ» и без процентов от выигрыша.
В отличие от большинства судебных представителей, оказывающих юридические услуги дольщикам, наша компания в абсолютном большинстве состоит из юристов, имеющих статус адвоката, присвоенный Министерством Юстиции РФ, которое подтвердило квалификацию и знания наших сотрудников. Наши адвокаты состоят в Адвокатской палате города Москва. Наличие статуса адвоката у лица, к которому Вы обращаетесь за правовой помощью, Вы можете проверить на сайте Министерства Юстиции РФ.
Стоимость ведения дела в суде “под ключ” составляет всего 40 000 .
Эта сумма оплачивается один раз при заключении соглашения, включается в иск и практически всегда компенсируется за счет застройщика в суде.
Никаких процентов от присужденной суммы — все компенсации остаются у Вас.
Мы берём на себя всё:
-
Подготовку претензии застройщику
-
Подачу иска и сопровождение дела в суде
-
Представление Ваших интересов во всех инстанциях
-
Получение исполнительного листа
-
Взаимодействие с банком или ФССП для фактического взыскания присужденных денежных средств
По решению суда мы взыщем с застройщика:
-
Компенсация стоимости устранения строительных недостатков
-
Неустойку за несвоевременное устранение недостатков в размере 1% в день
-
Штраф в 50% от присужденной суммы
-
Компенсацию морального вреда
-
Расходы на представителя (адвоката)
-
Расходы на проведение досудебной экспертизы
Услуги оценки, приемки и экспертизы квартир оказывает Компания ООО «Союз-Эксперт» (https://www.souzexpert.ru , ИНН: 7725541112).
Стоимость приемки квартиры специалистом НОПРИЗ/НОСТРОЙ - от 5000 рублей
Стоимость проведения строительной экспертизы в квартире - от 15.000 рублей
Телефон: 84952369036 (ПН-ПТ с 10 до 18)
Telegram: @SouzExpertRu (ПН-СБ с 10 до 20)
Мы входим в ТОП-3 адвокатов Москвы, о нас пишут Forbes и федеральные СМИ, а в Яндексе — более 850 положительных отзывов от клиентов, получивших компенсацию.
Если Вам передали квартиру с недостатками — не теряйте время.
Оставьте заявку — и уже сегодня мы расскажем, как вернуть свои деньги через суд быстро, грамотно и без лишних рисков.
