Что такое неустойка и почему она важна для покупателя?
Неустойка — это денежная компенсация, которую покупатель вправе требовать с продавца за нарушение сроков передачи товара. Она служит средством защиты прав потребителя и стимулирует застройщика выполнять свои обязательства вовремя. Размер неустойки обычно рассчитывается за каждый день просрочки и может существенно компенсировать неудобства и дополнительные расходы покупателя.
Неустойка — это не штраф, а компенсация за нарушение обязательств, которая предусмотрена законом или договором. Поэтому покупатель имеет полное право требовать её выплаты, если продавец задержал передачу квартиры.
Особенности взыскания неустойки по договору купли-продажи квартиры (ДКП)
В отличие от договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), для которых действует Федеральный закон № 214-ФЗ, договор купли-продажи квартиры (ДКП) регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ и Законом «О защите прав потребителей». При этом существует важное отличие: на договоры купли-продажи (ДКП) не распространяется мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.
Что это значит на практике?
В период действия моратория покупатели по договорам долевого участия (ДДУ) не могут взыскать неустойку с застройщика за просрочку. Однако покупатели по договорам купли-продажи квартир остались под полной защитой закона и могут требовать неустойку без ограничений.
В отличие от 214-ФЗ, где размер компенсации стоимости устранения строительных недостатков в квартире ограничен 3% от стоимости квартиры по ДДУ, по ДКП таких ограничений нет. Покупатель вправе требовать в иске или претензии компенсацию в полном объеме, предусмотренном договором или законом.
По данной категории дел также нет отсрочки исполнения решения, а также размер штрафа ограничен не 5% от присужденной судом суммы, а составляет 50%.
Как определить срок просрочки?
В силу п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Срок передачи квартиры — ключевой момент в споре с застройщиком. Обычно он указан в договоре купли-продажи. Если застройщик не передал квартиру в установленный срок, начинается отсчёт просрочки с первого дня после окончания срока передачи. Срок передачи квартиры не может наступить до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Обычно срок передачи указывается либо в виде даты (к примеру, «продавец обязуется передать объект до 30.06.2025 года»), либо в виде указания на период после полной оплаты покупателем цены договора (к примеру, «продавец обязуется передать объект в течение 5 рабочих дней с даты оплаты покупателем цены договора»).
Как посчитать неустойку? Пример расчета
Для расчёта неустойки согласно силу п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, применяется формула:
Неустойка = Стоимость квартиры * 0,5% * Количество дней просрочки
Стоимость квартиры для расчета можно взять из самого договора купли-продажи, либо из акта приема-передачи, если квартира уже передана и произошли изменения в ее цене (например, в случае если увеличился или уменьшился метраж квартиры).
К примеру, размер неустойки за 1 день просрочки квартиры стоимостью 10 000 000 рублей составляет:
10 000 000 рублей * 0,5% * 1 день = 50 000 рублей.
За месяц просрочки сумма неустойки составит:
50 000 рублей * 30 дней = 1 500 000 рублей.
Суды снижают размер неустойки в несколько раз, поскольку даже за несколько дней просрочки сумма получается внушительной. Однако даже при снижении неустойки покупатель остается в плюсе, поскольку суд дополнительно взыскивает с застройщика штраф иные компенсации в пользу покупателя.
Какие еще компенсации можно взыскать?
- Штраф в размере 50% от суммы присужденной неустойки согласно статье 13 Закона «О защите прав потребителей». Этот штраф служит дополнительным стимулом для застройщика выполнять обязательства в срок.
- Компенсацию морального вреда, которая в судебной практике обычно составляет от 5 000 до 50 000 рублей на человека. Моральный вред связан с переживаниями, стрессом и неудобствами, вызванными задержкой передачи квартиры.
- Возмещение расходов на представителя (адвоката/юриста) – величина возмещения зависит от того, работал ли юрист «за процент» или по предоплате. Здесь следует отметить, что суд возмещает только фактически понесенные расходы, требование о возмещении которых уже будет содержаться в исковом заявлении. При работе с юристами «за процент» у потребителя не будет возможности заявить о таком возмещении сразу же в иске, придется подавать дополнительное заявление в течение 3 месяцев после вынесения решения.
Кроме того, работа «процентщиков» выходит покупателю обычно в разы дороже. В свою очередь суд компенсирует суд издержки в одинаковом размере – что для одного покупателя, работающего с юристом за процент и отдавшего 200 000 рублей за ведение дела, что для другого, кто работал с юристом за фиксированную предоплату (к примеру, в нашей коллегии стоимость ведения дела составляет всего 40 000 рублей) – суд взыскивает расходы в размере 15 000 – 40 000 рублей.
- Возмещение расходов на проведение досудебной строительной экспертизы – как правило взыскивается в полном объеме.
Как правильно действовать покупателю при задержке сдачи квартиры?
- Документально фиксируйте нарушение сроков
Сохраняйте все документы, связанные с договором: сам ДКП, акт приема-передачи, уведомления о переносе сроков передачи. Эти документы понадобятся в суде. Кроме того, советуем не подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков – в таком случае либо не получится взыскать неустойку вовсе, либо ее размер существенно снизится.
- Как только началась просрочка – направляйте претензию застройщику.
В претензии обязательно необходимо указать размер неустойки и ваши банковские реквизиты для перечисления средств. Данный шаг необходим для последующего взыскания штрафа за неудовлетворение требований потребителя в досудебном порядке.
Небольшой совет: дела по неустойке, с учетом досудебной претензии, длятся несколько месяцев, поэтому если у Вас уже началась просрочка – не нужно дожидаться подписания акта приемки, а лучше сразу направлять претензию и идти в суд. Если к моменту окончания суда квартира не будет сдана, то выгоднее будет подать второй иск: так Вы и диверсифицируете риски попасть со всей просрочкой к нелояльной судье, и быстрее получите деньги (пока они есть у застройщика в изобилии), а в совокупности получите больше (поскольку чем меньше цена иска - тем как правило больше процент взыскания, а расходы на ведение второго дела будут нивелированны тем, что суд компенсирует Вам второй раз моральный вред и второй раз расходы на представителя).
- Направьте иск в суд
Вам необходимо выждать примерно 10 дней с даты отправки претензии застройщику для того, чтобы предоставить возможность застройщику урегулировать спор в досудебном порядке, после чего можно подавать иск в суд. К иску необходимо приложить ДКП, акт приема-передачи (если он есть), документ об оплате цены квартиры в полном объеме. Необходимо также соблюдение требований, установленных ст.ст. 131-132 ГПК РФ.
- После вынесения решения – получите исполнительный лист
Направить его можно или в банк, где у застройщика открыт счет, либо судебным приставам.
Заключение
Взыскание неустойки или компенсации стоимости устранения строительных недостатков с застройщика по договору купли-продажи квартиры — эффективный способ защиты прав покупателя при задержке сдачи объекта и передаче некачественного объекта. Отсутствие моратория и ограничений по размеру неустойки и стоимости устранения строительных недостатков создает благоприятные условия для взыскания компенсаций.
Чтобы добиться успеха, покупателю важно своевременно направить досудебную претензию и подать иск в суд.
Доверьте ведение своего дела профессионалам.
Неустойка — это не подарок от застройщика, а Ваше законное право. И мы поможем его реализовать.
В Московской городской коллегии адвокатов «Глинка, Бессонов и Партнёры» мы успешно сопровождаем дела о взыскании неустойки с застройщиков «под ключ» и без процентов от выигрыша.
В отличие от большинства судебных представителей, оказывающих юридические услуги дольщикам, наша компания в абсолютном большинстве состоит из юристов, имеющих статус адвоката, присвоенный Министерством Юстиции РФ, которое подтвердило квалификацию и знания наших сотрудников. Наши адвокаты состоят в Адвокатской палате города Москва. Наличие статуса адвоката у лица, к которому Вы обращаетесь за правовой помощью, Вы можете самостоятельно проверить на сайте Министерства Юстиции РФ.
Стоимость ведения дела в суде “под ключ” — 40 000 рублей.
Эта сумма оплачивается один раз при заключении соглашения, включается в иск и практически всегда компенсируется за счёт застройщика в суде.
Никаких процентов от присуждённой суммы — все компенсации остаются у Вас.
Мы берём на себя всё:
-
Подготовку претензии застройщику
-
Подачу иска и сопровождение дела в суде
-
Представление Ваших интересов во всех инстанциях
-
Получение исполнительного листа
-
Взаимодействие с банком или ФССП для фактического взыскания присужденных денежных средств
По решению суда мы взыщем с застройщика:
-
Неустойку за каждый день просрочки
-
Компенсацию стоимости устранения строительных недостатков в квартире
-
Штраф в 50% от присужденной суммы (в ряде случаев)
-
Компенсацию морального вреда
-
Компенсацию расходов на услуги адвоката и строительного эксперта
Мы входим в ТОП-3 адвокатов Москвы, о нас пишут Forbes и федеральные СМИ, а в Яндексе — более 850 положительных отзывов от клиентов, которые уже получили свою компенсацию.
Если застройщик тянет со сдачей квартиры или передал Вам квартиру с дефектами — не теряйте время.
Оставьте заявку — и уже сегодня мы расскажем, как вернуть свои деньги через суд быстро, грамотно и без лишних рисков.
Куда обращаться в Москве?
Большинство юристов не идут дальше сбора необходимой документации и стандартного выступления. Однако такой подход приводит к тому, что в судах общей юрисдикции размер взысканной суммы зависит зачастую от случая. Это легко понять, если увидеть разброс по суммам в решениях судов. Закон наделяет судью очень большими полномочиями в части возможности уменьшить размер неустойки по своему усмотрению. Есть разъяснения высших судебных органов, но эти разъяснения очень часто игнорируются - по закону суд независим и высшие судебные органы могут только давать рекомендации.
Мы разработали целую систему сбора доказательств, необходимых для представления дольщика с наилучшей стороны, разработали приемы и методы, помогающие минимизировать стремление судей снижать неустойку, право на которую безусловно имеет практически каждый дольщик, не получивший вовремя свою квартиру.
И помните, 20% случаев дело до суда не доходит. Застройщику не выгодно с вами судиться, т.к. вы являетесь физическим лицом и размер неустойки у вас двойной, а так же ответчика суд обяжет выплатить вам штраф в размере 50% по Закону о защите прав потребителей, компенсировать расходы на юриста, выплатить моральную компенсацию, проценты по ипотеке и вернуть расходы по аренде жилья за период просрочки. В итоге застройщик переплачивает в два-три раза. В соответствии с этим, ему проще выплатить вам компенсацию не дожидаясь суда.
Юридическая компания Бессонов и Партнеры всегда нацелена на лучший результат. Поэтому мы предлагаем клиентам комплексную услугу юриста по взысканию неустойки по ДКП с застройщика. В рамках услуги, юрист полностью прорабатывает ситуацию и доводит дело до конца, что исключает ошибки на любом из этапов работы.
С удовольствием бесплатно проконсультируем Вас по Вашему вопросу. Мы доступны для связи по номеру +7 (495) 6 499 115. Пожалуйста, воспользуйтесь отправкой сообщения через WhatsApp.
